Zbycie i nabycie nieruchomości w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

          Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może zbywać lub nabywać nieruchomości. Do czynności takiej może być jednak konieczna zgoda Spółki, wynikająca z przepisów Kodeksu spółek handlowych lub z postanowień umowy spółki. Dotyczy to zarówno nieruchomości jak i prawa użytkowania wieczystego czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma tu znaczenia czy nieruchomość służy spółce do prowadzenia działalności gospodarczej czy też nie.          

          Zgodnie z art. 228 pkt 4) Kodeksu spółek handlowych uchwały zgromadzenia wspólników wymaga nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Można w umowie spółki postanowić, że nabycie i zbycie nieruchomości nie wymaga zgody zgromadzenia wspólników czy też odnieść się bezpośrednio do art. 228 pkt 4) i wyłączyć jego zastosowanie. W przypadku jednak gdy umowa spółki nie przewiduje w swojej treści wyłączenia stosowania tego artykułu zgoda zgromadzenia wspólników na nabycie lub zbycie nieruchomości będzie wymagana i jest warunkiem koniecznym do dokonania tej czynności. Zgoda jest udzielana przez zgromadzenie wspólników w formie uchwały i zapada bezwzględną większością głosów, chyba że umowa spółki stanowi inaczej.

          Zgodnie z art. 229 Kodeksu spółek handlowych „umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki”. Oznacza to, że w przypadku, gdy przy zawiązaniu umowy spółki nie przewidziano w jej treści nabycia na rzecz spółki konkretnej nieruchomości to zgoda zgromadzenia wspólników na nabycie nieruchomości będzie wymagana i jest warunkiem koniecznym do dokonania tej czynności. Nie można postanowieniami umowy spółki konieczności uzyskania zgody w tym przypadku wyłączyć. Zgoda jest udzielana przez zgromadzenie wspólników w formie uchwały i zapada bezwzględną większością głosów, chyba że umowa spółki stanowi inaczej.

         Kolejnym artykułem, z którego wynika obowiązek przedłożenia przy dokonywaniu czynności obejmującej nabycie lub zbycie nieruchomości zgody zgromadzenia wspólników jest art. 330 Kodeksu spółek handlowych, który mówi, że „rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej”. Umowa spółki może uchylić zastosowanie tego przepisu. Musi jednak wprost odnieść się do tego przepisu i wskazywać, że rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego nie wymaga uchwały wspólników.

          Przy dokonywaniu czynności obejmujących nabycie lub zbycie nieruchomości należy pamiętać również o art. 17 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Zgodnie z § 2 tego artykułu „zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej”. Natomiast zgodnie z art. 17 § 3. „czynność prawna dokonana bez zgody właściwego organu spółki, wymaganej wyłącznie przez umowę spółki albo statut, jest ważna, jednakże nie wyklucza to odpowiedzialności członków zarządu wobec spółki z tytułu naruszenia umowy spółki albo statutu.”. W praktyce przyjmuję się jednak, że w przypadku czynności dotyczących nabycia lub zbycia nieruchomości zgody zgromadzenia wspólników przedkładane są przy zawieraniu aktu notarialnego.